Avec plusieurs milliers de lots éligibles à différents cadres fiscaux, Valorissimo, la marketplace de Bouygues Immobilier, est en capacité de répondre aux attentes de la quasi-totalité des objectifs patrimoniaux d’un investisseur dans la pierre. Après un premier trimestre encourageant, Gauthier Martiny, directeur Business Unit Bouygues Immobilier au sein de Valorissimo, se veut optimiste quant à une accélération de l’activité au fil de l’année, notamment via le canal des CGP et la montée en régime du dispositif Jeanbrun.
Investissement Conseils : Comment s’est déroulé le premier trimestre de l’année pour Bouygues Immobilier au sein de Valorissimo ?
Gauthier Martiny : Nous sommes satisfaits de notre activité sur les trois premiers mois de l’année, avec une hausse de plus de 75 % par rapport au premier trimestre 2025, dont 50 % de résidences principales. Même par rapport aux troisième et quatrième trimestres de l’année dernière, l’accélération est réelle. La typologie des actifs vendus est assez diversifiée avec quelques dizaines de lots en Jeanbrun. Notre panier moyen évolue également en fonction des produits distribués, notamment en LMNP et la typologie des actifs. Les perspectives sont donc bonnes, car le premier trimestre représente généralement 20 % des ventes annuelles.
Comment accueillez-vous le nouveau dispositif Jeanbrun ?
Ce nouveau régime a des atouts indéniables, mais est plus spécifique. Contrairement au Pinel, qui était adapté à toutes les catégories de contribuable, il s’adresse prioritairement à une clientèle dont la TMI est d’au moins 30 % et dont la capacité d’épargne est autour des 300-400 euros par mois. Si ces mêmes investisseurs ont déjà réalisé un investissement en Scellier ou en Pinel, par exemple, et dont les loyers sont désormais fiscalisés, alors le dispositif devient encore plus pertinent. Le potentiel de clients n’est donc pas neutre quand on sait que 15 % de la population française a une TMI d’au moins 30 %. Le Jeanbrun devient même hyper attractif pour les plus avertis lorsqu’il est couplé au logement locatif intermédiaire (LLI). Ce type de stratégie pourrait se déployer dans un second temps, une fois que le Jeanbrun sera bien appréhendé par nos distributeurs. Les professionnels du patrimoine montrent leur intérêt pour ce dispositif. Preuve en est, nous avons réuni plus de deux-cent-cinquante professionnels en deux webinaires dédiés au Jeanbrun. Et plus de 60 % des personnes y ayant assisté estiment que leurs clients pourraient être intéressés. De même, nous observons que notre simulateur intégré à notre marketplace est beaucoup utilisé depuis que le Jeanbrun a été voté. Chaque semaine, ce sont cent à deux cents simulations qui sont réalisées.
Vers quelle typologie de locataire orientez-vous les investisseurs ?
Ce sont eux qui décident de l’orientation de leur investissement. Sur les quelques dizaines de lots commercialisés, les simulations portent toutes sur un positionnement intermédiaire, un marché qui représente 80 % des locataires et où les risques d’impayés sont naturellement plus faibles que sur les segments du social et du très social.
Qu’en est-il de votre offre en nue-propriété ?
Nous opérons uniquement dans le cadre traditionnel de l’usufruit locatif social (ULS), donc sur une durée de démembrement de quinze à dix-sept ans et avec des décotes autour de 37 %. Il s’agit d’un marché de niche et d’opportunités pour une clientèle exigeante et qui fonctionne très bien dès lors que les prix sont à leur juste niveau. Aujourd’hui, nous avons des opérations à Bordeaux, Vannes, Nantes, Clermont-Ferrand, Marseille et Strasbourg. Par exemple, à Bordeaux les appartements sont commercialisés à partir de 170 000 euros la nue-propriété.
Que proposez-vous sur le segment du meublé ?
Nous opérons quasi uniquement sur le marché étudiant, même si nous avons actuellement une résidence seniors à Clermont-Ferrand. Notre offre se compose de résidences gérées d’une part et de résidences non gérées d’autre part. Sur le meublé géré, nous travaillons avec des exploitants connus et reconnus, comme Sergic ou Les Belles Années. L’investissement est accessible à un niveau plus faible – à partir de 80 000 et jusqu’à 120 000 euros HT maximum – pour une rentabilité autour de 4 %. Nous disposons actuellement de plusieurs programmes en cours de commercialisation à Vannes (Séné), Lorient, Orléans, Tours, Bayonne ou Strasbourg. Par exemple, nous proposons la résidence Campus Pasteur en plein centre-ville d’Orléans, composée de quatre-vingts lots à partir de 80 000 euros HT pour une rentabilité de 4 %. Sur le meublé non géré, l’offre s’appuie sur des acteurs tels que Foncia qui proposent trois services (linge, régisseur, nettoyage), ce qui permet à l’investisseur de récupérer la TVA. La demande est forte pour ce type de formule, car l’investisseur n’est pas tenu par un bail et qu’il peut disposer librement de son bien. Le ticket d’entrée est un peu plus élevé, de 90 000 à 150 000 euros HT maximum. Une quinzaine de programmes sont aujourd’hui à la vente, notamment à Metz, Rennes et Tours. Nous disposons, par exemple, d’un produit unique, avec une rentabilité supérieure à 7 %, à Thionville, et qui s’adresse à une clientèle de travailleurs transfrontaliers. A Annecy, où la tension locative est élevée, nous proposons la résidence étudiants My Campus, déjà commercialisée à hauteur de 50 %. Une soixantaine de lots sont encore disponibles à partir de 130 000 euros HT.
Pour quelles raisons êtes-vous concentrés sur le marché étudiant ?
La pénurie de logements étudiants est malheureusement réelle, donc la demande locative est forte. Sur les autres segments de l’immobilier géré, nous sommes, en revanche, moins convaincus par le modèle économique.
Valorissimo est également ouvert à d’autres promoteurs…
Tout à fait et leurs produits sont distribués dans les mêmes conditions que ceux de Bouygues Immobilier. Il s’agit de proposer des produits spécifiques, complémentaires à l’offre de Bouygues Immobilier, notamment sur de beaux fonciers, comme à Paris, Cannes ou Saint-Tropez actuellement.
Comment accompagnez-vous vos partenaires conseillers en gestion de patrimoine ?
Outre nos outils de simulation et nos webinaires précédemment évoqués, nous organisons des journées de formation éligibles à la carte T. Nous avons également conçu une marketplace la mieux équipée possible pour qu’ils puissent trouver l’information qu’ils recherchent à tout moment, ainsi qu’une aide/support IA pour les épauler. Sur le terrain, ils sont accompagnés par une équipe commerciale de quatorze personnes présentes dans toute la France avec, en soutien, quatre assistants au middle-office, tandis qu’une cellule de deux personnes est en charge des grands comptes. Cette forte proximité renforce la relation de confiance qu’ils entretiennent depuis plus de vingt ans avec notre entreprise.
Quels sont vos objectifs pour cette année ?
Notre volonté est de reconquérir des parts de marché. L’an passé, Bouygues Immobilier a distribué plus de mille cinq cents lots via les partenaires de Valorissimo – CGP, établissements bancaires, spécialistes de l’investissement immobilier –, un niveau équivalent à 2024, alors que le Pinel existait encore. Nous espérons dépasser les deux mille lots cette année, notamment car notre stock est aujourd’hui plus étoffé et plus diversifié. Pour booster l’ensemble, nous sommes également en capacité de réaliser des offres promotionnelles. Outre notre début d’année satisfaisant, plusieurs paramètres concourent à un retour des investisseurs sur le marché du neuf. Nous envisageons un décalage sur 2026 des investisseurs, peu présents l’an passé. Autre aspect, la baisse du taux du livret A incite les ménages à investir. Et sur un marché en difficulté, Bouygues Immobilier rassure les investisseurs et leurs conseils. L’offre de Bouygues Immobilier est vaste – résidences principales, LMNP géré et non géré, nue-propriété, Jeanbrun, Jeanbrun couplé au LLI – avec quatre mille cinq cents lots, dont sept cent en meublé. Nous sommes donc en capacité de trouver le lot qui convient le mieux aux attentes de chaque investisseur, dans une fourchette de prix allant de 80 000 euros pour un investissement en immobilier géré jusqu’à 300 000 euros pour un investissement en Jeanbrun permettant de maximiser l’amortissement.
Ne craignez-vous pas que le contexte de taux freine le retour des investisseurs ?
L’évolution des taux est indépendante de notre volonté et il est vrai que cela a un impact sur leur décision d’investissement…
